«С рынком недвижимости все в порядке»: мнение аналитика

Михаил, расскажите немного о себе.

Я занимаюсь аналитикой недвижимости с конца 1990-х годов, и на протяжении всего этого времени стараюсь сделать рынок недвижимости более прозрачным и понятным в первую очередь для профессиональных его участников. Мы фиксируем и цены, и продажи, и объем предложения: то есть, рассматриваем рынок с разных сторон, и, соответственно, стараемся понять, в какую сторону «дует ветер», где формируются какие-то риски с точки зрения девелоперского бизнеса, а где есть возможности; на что стоит обратить внимание, где необходимо форсировать инвестиции в новые проекты, а где – занять более консервативную позицию.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости? СМИ пестрят заголовками, что рынок встал, покупательская способность снизилась, квартиры не продаются…

Я действительно часто слышу, что ситуацию на рынке представляют как некую катастрофу. Но катастрофы точно не произошло. Действительно, после пиковых ажиотажных продаж количество сделок снизилось. Это было запрограммировано логикой развития рынка: про отмену льготной ипотеки говорили давно, и это подогревало спрос. Да, ее постоянно продлевали, но все равно было понятно, что рано или поздно господдержка закончится. И к этому надо было быть готовым. Рынок это показал: в июле прошлого года продажи снизились с уровня в почти 4000 сделок до 1000. Но это непоказательный месяц. У нас среднемесячный объем продаж по итогам предыдущих нескольких лет находится в районе 2200 – 2300 сделок. Осенью прошлого года в Екатеринбурге снова совершалось по 2000 сделок. А в декабре их было 2700: цифра более чем приличная. Поэтому с точки зрения риелторского бизнеса ничего принципиально плохого не произошло, так как объем продаж позволяет на этом рынке работать, зарабатывать, планировать.

А с точки зрения девелоперов?

У них ситуация несколько острее: девелоперам этих сделок сегодня недостаточно, потому что объем предложения по сравнению с 2020-2021 годами вырос фактически в два раза. То есть, квартир на рынке стало в два раза больше, а среднегодовой объем продаж остался на прежнем уровне. Темпы продаж у отдельно взятого застройщика снизились в два раза. У тех, кто обслуживает этот рынок, все неплохо, а вот у самих застройщиков все несколько иначе. Изменились условия: все подорожало – они купили землю гораздо дороже, себестоимость строительства в целом существенно выросла, так же, как и проектное финансирование стало дороже, увеличились риски. И при этом у них темпы продаж хуже, чем в предыдущие годы. Такой парадокс. С одной стороны, если мы смотрим на общую статистику по городу, – все замечательно. Но с точки зрения задач отдельно взятого застройщика, конечно, все усложнилось.

Тем не менее, из общения с застройщиками я увидела такую тенденцию: во втором полугодии 2024-го многие говорили о том, что не будут выводить на рынок новые проекты, а сейчас мы наблюдаем старты продаж.

Важно понимать, что у компаний разный портфель текущих проектов. У кого-то он сбалансирован по срокам сдачи, у кого-то большинство проектов находится на конечной стадии строительства. И они стоят перед непростым выбором: если у компании есть штат сотрудников им, соответственно, надо поддерживать объем строительства на определенном уровне. И отдавать себе отчет, что, конечно, можно сократить количество проектов, уволить сотрудников. Однако в сегодняшних условиях, когда есть проблемы с кадрами, завтра их так же быстро не набрать, особенно квалифицированных. Так что перед девелоперами сейчас стоит непростая задача.

Какие особенности есть у екатеринбургского рынка?

В Екатеринбурге ситуация сильно отличается от других городов. У нас очень широкий ассортимент квартир, который, так или иначе, поддерживает оборот рынка. Люди все равно покупают квартиры, и большинство сделок происходит с привлечением ипотеки, в частности, с семейной. Семейная ипотека сегодня, можно сказать, подарок для покупателя: если доступна ипотека под 6%, то большинство потенциальных заемщиков считают, что ее надо брать. В пользу этого играет и материнский капитал. В Екатеринбурге ежегодно рождается 15 тысяч детей, соответственно, появляется плюс 15 тысяч семей – потенциальных покупателей. Также никуда не девается миграция – в Екатеринбург переезжают из области, из других городов.

Да, 2025-2026 годы будут периодом проверки на прочность системы проектного финансирования. Надо честно сказать, что не все компании одинаковые. И когда мы говорим, что в целом на рынке не все так плохо, это не значит, что нет проблем у отдельных компаний, по отдельным проектам. Даже у одного девелопера могут быть очень контрастные результаты по нескольким ЖК. И здесь будут сложности, так что либо банки каким-то образом должны будут дофинансировать проекты, либо сам инвестор должен будет искать дополнительные средства для того, чтобы поддержать этот проект, достроить его, продать и выйти в положительную плоскость.

На ваш взгляд, в каком сегменте застройщики страдают больше всего? В одном ЖК у нас может быть 150 сделок в месяц, а в другом одна-две сделки зарегистрированы. Что влияет: неверная рекламная кампания, позиционирование или неинтересный проект?

Как всегда, скорее, здесь играет роль комплекс факторов и возможностей – нельзя выделить что-то одно. Во-первых, в целом массовый сегмент всегда более волатилен. Когда на рынке возникает ажиотаж, эконом-класс разлетается, темпы роста продаж максимальные. Когда на рынке спад, он падает глубже. Чем дороже сегмент, тем более он стабилен и прогнозируем. Конечно, в период подъема продажи растут, в период снижения спроса – падают. Но там нет такой амплитуды движения. Проекты бизнес-класса более устойчивые, потому что работают по другой стратегии. В эконом-классе в предыдущие три года на фоне господдержки застройщики быстро выводили продукт на рынок, быстро его продавали, переходили к следующему. А в бизнес-классе другие приоритеты: в таких проектах проявляется качество застройщика как профессионала – в рациональном подходе к выбору оптимального места для строительства, в работе с продуктом и так далее.

А насколько в Екатеринбурге высокие либо низкие цены в сравнении с другими городами-миллионниками?

За последние пять лет ситуация сильно поменялась. Отличие Екатеринбурга от многих городов в том, что у нас очень много строящихся объектов и конкуренция среди застройщиков высокая – и это сдерживает темпы роста цен. Стоимость квартир выше не только в Москве и Санкт-Петербурге, но, например, существенно выше цены в Казани, в Нижнем Новгороде. Екатеринбург по этому параметру сопоставим с Новосибирском и рядом других миллионников, но по соотношению цена-качество продукт в Екатеринбурге один из самых лучших – это я говорю с уверенностью. Это в том числе тоже следствие высокой конкуренции, потому что девелоперы бьются за покупателя как ценой, так и качеством продукта. Поэтому я считаю, что цены на квартиры в Екатеринбурге вполне разумные.