Инвестиции в недвижимость: авторская колонка Лики Блюм

Предыдущие годы сформировали устоявшие паттерны поведения инвесторов, которые в новой реальности не работают и не принесут ожидаемых дивидендов. Так что не торопитесь по сложившейся схеме вкладываться в новые старты продаж: рынок первичной недвижимости перенасыщен студиями и 1-комнатными квартирами.

Сегодня, прежде чем вложить деньги, важно объективно оценивать рыночную ситуацию и покупать инвестиционную недвижимость лучше в сопровождении эксперта, который введет вас в курс дела и подберет квартиру с учетом разных вариантов развития событий и выходов из сделки. Расскажу на конкретном примере.

Буквально на днях я прочитала материал в крупном издании, авторы которого пророчат увеличение спроса на малогабаритные квартиры. Да, это действительно так. И в этом нет противоречия, потому что речь идет о формате низкобюджетного жилья, которое рассчитано на ограниченные финансовые возможности покупателя. И такая аналитика, хоть и является корректной, все же не подходит для покупателя-инвестора, который смотрит шире и на перспективу.

Если вы готовы инвестировать в недвижимость более 10 миллионов, рекомендую отложить на потом рекламные проспекты, а в первую очередь углубиться в анализ рынка. И он покажет: рынок перенасыщен студиями и 1-комнатными квартирами. А это уже повод задуматься, так ли выгодна подобная инвестиция.

Для лучшего понимания расскажу, что происходило с рынком, и как квартиры маленьких площадей начали стоить объективно дорого.

Говоря о площади, мы можем вспомнить, что в начале 2000-х строили излишне просторные квартиры, после чего люди почувствовали, что этот избыток не всегда нужен и стали отдавать предпочтение рациональному потреблению. Спустя десятилетие у застройщиков и покупателей сложилось однозначное четкое понимание, что большой нужды в квартирах площадью 150 квадратных метров нет. Покупатель стал детальнее продумывать необходимую для жизни площадь, а застройщики в «гонке за первенство» начали улучшать уровень возводимых жилых комплексов, постепенно уменьшая площади квартир.

Что же касается цен, то первые предвестники значительного повышения мы увидели в 2019-м году, когда вступили в силу изменения, обязывающие застройщиков работать через эскроу-счета. Для покупателей это означало, что они гарантированно будут застрахованы от недостроев, но цена повысится, поскольку застройщики вынуждены при этом строить на заемные средства, по которым обязаны платить проценты.

2020-й год. На фоне пандемии правительство принимает меры по поддержке строительной отрасли и вводит субсидированные ипотечные ставки на покупку жилья в новостройках. На фоне низких ставок, подкрепленные безопасностью эскроу-счетов, покупатели стремительно перевыполняют планы продаж застройщиков. Цена растет.

О периоде с 2020-го по 2023-й хочется сказать: «куй железо, пока горячо». Это время зарождения большого количества инвесторов, когда каждый, кто имел хоть какие-то накопления, старался заработать на стремительном росте цен на недвижимость. Здесь важно отметить, что во время и после пандемии накоплений на счетах было не сильно много, так что с инвестиционными целями покупали в основном самые бюджетные, ликвидные варианты – а это студии и 1-комнатные квартиры площадью от 18 до 43 метров.

В тот период, мы не успевали отслеживать рост цен, повышения происходили до нескольких раз в месяц, а порой и в неделю. Цены на квартиры становились неприлично высокими, спрос не падал. Тогда и был найден выход из сложившейся ситуации – повышать стоимость метра и уменьшать площадь квартир, таким образом покупатель не сильно ощущал изменения цены в абсолюте. Этот вариант стал входом в новую реальность – с квартирами маленьких площадей по более или менее уже привычным для нас ценам.

При среднем сроке строительства дома в 2-2,5 года не сложно посчитать, что примерно с 2023-го на рынке в разы увеличилось количество квартир в новостройках. Причем с бо́льшим преимуществом – это студии и «однушки»: как в реализации, так и в аренде.

Например, я сопровождала сделки разных покупателей в одном и том же жилом комплексе. С разницей в 3 года они приобретали квартиры в разных очередях комплекса. В обоих случаях мы покупали 2-комнатные квартиры, только весной 2021 года площадь была 74 квадратных метра, а весной 2024-го – 58 квадратных метров, при том что стоимость метра выросла на 90%…

Ежедневно работая с разными запросами покупателей, я все чаще слышу, что люди устали от маленьких площадей и все чаще хотят «побольше», «попросторнее», чтобы у каждого ребенка была своя комната. И чем им отвечает рынок, я расскажу в следующей колонке.